이번 글을 시작으로 부동산 경매에 대한 모든 정보들을 소개하려고 합니다. 누구라도 바로 투자를 시작할 수 있을 정도로 말이죠. 부동산 투자는 큰 돈이 필요하다고 알고 계신 분들이 많은데요, 소액으로도 충분히 수익을 낼 수 있는 분야라는 점을 미리 알려드리며 이번 시리즈를 시작해 보도록 하겠습니다.
왜 경매를 해야 하는가?
대부분 부동산 구매라고 하면 매매를 생강합니다. 판매자가 가격을 정해두고 구매자가 그 가격이 마음에 들면 판매자와 거래를 하는 방식입니다.
그럼, 일반적인 거래에 비해 경매가 가지는 이점은 무엇일까요?
할인 기회
경매에서 판매되는 많은 부동산은 흔히 압류 같은 이유로 판매됩니다. 그렇기에 종종 시장 가치보다 낮은 가격으로 판매됩니다. 신속하게 청산하려는 금융 기관이나 소유자는 일반적으로 매각을 촉진하기 위해 낮은 가격을 기꺼이 받아들입니다. 경매에서 판매자는 재정적 어려움, 법적 문제 또는 단순히 부동산을 빨리 처분하려는 욕구 등으로 인해 판매하려는 동기가 높은 경우가 많습니다. 이러한 긴급성은 구매자에게 상당한 할인을 제공할 수 있습니다.
그렇기에 따라오는 하나의 장점이 더 있습니다. 어떤 자산을 낮은 가격에 사면 그것만으로 이미 투자에서 유리한 위치를 가질 수 있습니다. 주변의 시세보다 싸게 샀으니 손해를 보기도 어렵게 됩니다. 시장 가치보다 낮은 가격으로 구매하면 해당 부동산에 대한 즉각적인 자산 가치를 얻을 수 있다는 말입니다. 투자자에게 이는 나중에 부동산이 시장 가치 이상으로 판매될 때 더 나은 투자 수익을 얻을 수 있습니다.
경쟁이 적다
틈새 시장: 부동산 경매는 잘 알려지지 않았기 때문에 부동산이 광범위하게 광고되는 공개 시장에 비해 경쟁이 덜할 수 있습니다. 대부분 부동산은 돈이 많아야 투자할 수 있다고 알고 있기 때문이죠. 모든 잠재적 구매자가 경매 프로세스를 알고 있거나 편안하게 느끼는 것은 아니므로 입찰자 수가 줄어들고 잠재적으로 최종 입찰 가격이 낮아질 수 있습니다. 반대로 이야기하면 정말 잘 아는 사람만 경매에 참여한다는 말이기도 합니다. 그러나 사람이 적다는 건 분명 우리에게는 유리한 점입니다.
부동산 경매 절차
경매는 다음과 같은 순서로 이뤄집니다.
물건 검색 – 권리 분석 – 임장- 입찰 또는 패찰 – 명도 – 매도 혹은 임대
각각의 경우가 뭘 의미하는지, 무엇을 해야 하는지 알아보겠습니다.
물건 검색
먼저 어떤 경매 매물이 있는지 살펴봐야 합니다. 현재 본인이 쓸 수 있는 자산과, 대출이 어디까지 나오는지 확인합니다. 가격 범위를 제한함으로써 어떤 매물을 살 수 있는지 먼저 확인해야 합니다.
흔히 대출에 관해 두려움을 느끼는 사람들이 많은데요, 빚을 져도 수익이 그 빚으로 인해 발생되는 비용을 상회하면 그 빚은 좋은 빚입니다. 결국 빚이 있기에 적은 돈으로도 큰 자산을 구매할 수 있으니까요. 전문가의 조언에 따르면, 빚은 최소 이자율의 두 배는 나야 한다고 합니다. 예를 들어 100만원을 빌렸고, 이율이 5%라면 일년에 최소 10만원의 수익이 나야 한다는 말입니다. 그래야 장기적인 위험(예를 들어, 이율 상승이라든가 장기 공실)에 대응할 수 있습니다.
그 다음으로 봐야 할 건 위치입니다. 도시인지, 시골인지, 수도인지, 지방인지를 봐야 합니다. 그렇기에 물건을 검색하기 전 먼저 물건의 용도를 정해 두는 게 좋습니다. 내가 직접 살 집인지, 아니면 누군가에게 세를 놓고 월세를 받을 물건인지, 아니면 매매해서 차익을 낼 물건인지 알아야 합니다. 아무래도 세를 놓는다면 도시 쪽이 유리할 겁니다. 대부분의 물건은 서울 쪽의 물건이 유리합니다. 그러나 문제는, 비싸다는 거죠. 그렇기에 잘 따져서 물건을 검색해야 합니다.
권리분석
적절한 물건을 찾았다면, 매물에 딸린 권리를 분석해야 합니다. 대부분 경매로 넘어온 물건은 여러 명의 이해 관계가 얽혀 있어 복잡한 권리 관계가 있습니다. 그래서 우리는 물건에 있는 권리를 분석해서 어떤 물건이 거래 가능한 물건인지 알아봐야 합니다. 그렇지 않으면 물건에 딸린 빚까지 인수될 수가 있습니다.
임장
권리 분석을 통해 문제가 없는 물건임을 파악했다면, 직접 물건을 보러 나가야 합니다. 이 과정을 임장이라고 하는데요. 임장에선 물건에 대한 여러 주변 정보를 알아야 합니다. 집주인과 연락해서 집 내부를 보고, 주변 부동산에 가서 비슷한 물건의 시세를 조사하고, 주변 주민들에게 여기서 사는 게 어떤지 물어보면 좋습니다. 주변에 주요 시설(학교나 지하철 역 등)이 얼마나 멀리 떨어져 있는지도 보면 좋습니다.
입찰 또는 패찰
임장을 통해 경매에 참여하기로 마음을 먹었다면, 경매 절차를 진행하시면 됩니다. 정해진 날에 법원에 가서 자신이 원하는 가격을 적고 나옵니다. 이 때 원하는 가격은, 내가 어떻게 이 물건으로 수익을 낼 지 계획이 된 상태에서 정해야 합니다.
명도
명도는 부동산의 점유를 넘겨 받는다는 뜻입니다. 지금 살고 있는 세입자나, 집주인에게서 명도를 받는 것이죠. 집을 비우고, 내가 그 집을 점유하게 되는 과정입니다. 이 과정은 사람을 대해야 하는 일이기에, 상황에 따라 난이도가 달라지는데요, 추후에 이어질 시리즈에서 자세히 한 번 다뤄보도록 하겠습니다.
매도 및 임대
명도까지 온전히 해결했다면, 이제 내가 계획한 대로 매매를 하거나 세를 놓으면 됩니다.
이렇게 부동산 경매 절차에 대해 간단하게 알아봤습니다.